[年终特别评论] 丁建刚：大逆转 新里程

[文/浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员 丁建刚]

杭州楼市是一个超级敏感的市场。

曾经是准一线城市的杭州，2014年却创下了国家统计局公布的70个大中城市商品房价格跌幅第一的纪录。

而2015年，在救市政策的推动下，巨量成交，刷新了所有历史纪录，成交面积甚至超过北京广州深圳3个一线城市。

杭州商品房价格结束了长达一年半的下跌走势，止跌转平，由平转涨。

2015年，这个超级敏感的市场完成了一次历史性的大逆转。

市场的逆转源于政策的逆转。

2015年，中央政府房地产市场政策全面逆转。

以今年两会上《政府工作报告》“稳定住房消费，支持自住和改善性住房需求”为标志，从3•30政策开始，一系列稳定鼓励支持住房需求的政策相继出台。

连续5次降准降息，二套房公积金贷款首付降至两成，商业贷款首套房首付降至2.5成。

断然结束了在中国实施了30多年的独生子女政策，祭出了人口政策的杀手锏。

时至年底官方高调主张化解房地产库存。

随着巨量成交，杭州商品房价格走势终于结束了长达一年半的下跌趋势，从4月份开始，杭州新建商品住宅价格环比开始上涨，8月开始，杭州新建商品住宅价格同比开始上涨。

浙报传媒地产研究院对这一价格变化趋势一直密切跟踪。

6月，对于杭州30个标志性楼盘价格跟踪结果显示，明确价格止跌。直至年底，上涨的趋势已经确立。

这是自2010年以来6年时间，杭州商品房价格首次比较明确的上涨，尽管现在的价格还略低于6年前同期的水平。

2015年杭州楼市的另一个重要特征是，市场分化加剧。

市场的各项维度分化均加剧。板块之间，开发商之间，项目之间分化加剧。

滨江、钱江世纪城、未来科技城、市中心、桥西、申花板块持续升温，而临平板块、下沙板块、九堡板块并没有感受到市场的热度。

部分即使地处同一板块，甚至贴身肉搏的楼盘，销售差距巨大。

在部分楼盘价格上涨甚至大幅度上涨的同时，大多数楼盘价格微涨，少数楼盘价格仍在下跌。

2015年，杭州商品房销售全年超12万套。令人吃惊的是，时至年底，可售商品房库存居然比2015年年初增加了近2万套，达到17万套。

实际上挂在网上的显性库存是市场的表面现象，如同摆在货架上的商品。市场真实的库存是全部的潜在供应量。

2015年全年中，市场的真实库存即潜在供应量还是缓缓下降的。

2015年杭州商品房销售面积近1300万方，同期开发商购置土地可建面积846万方，实际库存净流出约450万方。

这样，已经把2014年所增加的库存量全部消化掉，实际库存回到了2013年底的水平。

土地市场在持续8个月的低迷之后，9月开始强劲复苏。

在主城区、未来科技城和钱江世纪城等板块出现了抢地现象，虽然热度还没有超过2013年，但多个板块地价创区域地价新高。

绝大多数全国性开发商仍然把杭州看成中国房地产市场的高地，并对市场未来有较好的预期，因此，仍进行全面战略性布局。而这些战略新布局的大型开发商背后，几乎都可以看到险资的影子。

绿城、滨江、德信、中天、金地、保利、远洋、中铁建、龙湖等开发商背后都有平安不动产的影子。

这显示了资本市场仍看好包括杭州在内的优质城市房地产市场的未来。

2015年本土部分开发商选择不同转型创新之路。

绝大多数企业在产品研发上都有全面创新。产品创新是微创新，更多的开发企业在探索战略性的转型创新之路。

有的探索度假养生和农业医疗等领域，有的进驻一线城市，有的拉长产业链，进入到上游的金融和下游的物业服务等领域。有的则选择逐步淡出房地产行业。

尽管实现了成交量的大逆转，但杭州楼市2013年以及前几年的高价土地仍有50个以上楼盘处于亏损状态。

完成了2015年杭州楼市刷新历史纪录的成交量和价格由跌转涨的逆转之后，虽然仍属高库存城市，但与岌岌可危的2014年相比，杭州楼市已经逐步康复，呈现出一个比较正常的优质二线城市的市场特征。

2015年的巨量成交和价格逆转将成为杭州楼市的里程碑——因为这样的逆转，更大的影响在于，改变了人们对未来市场悲观甚至恐慌的预期。

“化解房地产库存，稳经济增长”将是2016年中国经济最重要目标。

如果中国宏观经济稳定可控，金融不出现大的风险，包括杭州在内的中国一线城市和优质二线城市楼市的风险已经大大降低。

特别是杭州，2015年迎来了两大重大利好，2016年的G20国际峰会和2022年的亚运会。

特别是2022年的亚运会，将为杭州城市基础设施建设，轨道交通建设，迈向现代化国际都市设定了一张7年不能推迟的倒计时时间表。

可以期待，2016年开始，杭州楼市将踏上新里程。